Zusammenarbeit mit MVGM zur Schaffung von Sozialwohnungen mit Energieeffizienzklasse A

Die Herausforderung: Vom sozialen Wohnungsbau zum freien Wohnungsmarkt mit Energieeffizienzklasse A

MVGM verwaltet ein vielfältiges Portfolio an Mietwohnungen in den Niederlanden, darunter Wohnungen aus den 1970er- und 1980er-Jahren mit unterschiedlichen Energieeffizienzklassen. MVGM wollte einen Teil seines Portfolios in frei finanzierte Wohnungen (über der Liberalisierungsgrenze von 187 WWS-Punkten) umwandeln, um höhere Mieten zu erzielen und die Wohnungen für eine breitere Zielgruppe attraktiver zu machen. Die konkreten Ziele waren:

• Energieeffizienzklassen auf A verbessern, um WWS-Punkte zu maximieren und den Status des freien Sektors zu erreichen.
• Kosteneffiziente Nachhaltigkeitsmaßnahmen mit hoher Kapitalrendite (ROI) umsetzen.
• Erfüllung des Gesetzes über bezahlbare Mieten (Juli 2024) und Vermeidung rechtlicher Risiken, wie z. B. Mietminderungen durch die Mietkommission.
• Die Wohnungen werden nachhaltiger gestaltet, um den Mietern niedrigere Energiekosten und höheren Wohnkomfort zu bieten, entsprechend den Standards des freien Wohnungsmarktes.

MVGM suchte einen Partner, der strategische Beratung und praktische Unterstützung bieten konnte, um diese ehrgeizige Umgestaltung zu realisieren, mit einem Fokus auf Energieeffizienzklasse A und WWS-Optimierung.

Unsere Lösung: Gezielte Nachhaltigkeitsmaßnahmen für Wohnungen des freien Wohnungsbausektors

Wir haben eine umfassende Analyse der 40 Wohnungen durchgeführt und dabei die NTA 8800-Normen für die Energieeffizienzklasse und die WWS-Richtlinien zugrunde gelegt. Unser Ansatz zielte darauf ab, die Energieeffizienzklasse A zu erreichen und die Liberalisierungsgrenze von 187 WWS-Punkten zu überschreiten. Dazu haben wir folgende Schritte unternommen:

1. Portfolioanalyse:
   • Wir identifizierten Probleme wie schlechte Isolierung, veraltete Lüftungssysteme und ineffiziente Heizungen mit einem durchschnittlichen Wärmebedarf von 160 kWh/m²/Jahr.
   • Die aktuellen Energieeffizienzklassen (C, B, A) führten nicht zur optimalen Punktzahl im WWS, was die Mietpreise begrenzte.
2. Nachhaltigkeitsmaßnahmen:
   • PV-Module: Installation von 8 Solarmodulen (440 WP, komplett schwarz) pro Wohnung auf Flachdächern zur Erzeugung erneuerbarer Energie und zur Erlangung der Energieeffizienzklasse A.
   • Fassaden- und Dachdämmung: Innere Fassadendämmung (Eurothane G, Rc≥3,5) und Dachdämmung (PIR-Platten, Rc≥4,0) zur Minimierung des Wärmeverlusts.
   • Hybrid-Wärmepumpen: Installation von Hybrid-Wärmepumpen neben bestehenden Heizkesseln für effizientes Heizen und Kühlen.
   • Dezentrale WRG-Lüftung: CO2-gesteuerte Wärmerückgewinnungsgeräte (Fresh-R Compac) für optimale Belüftung und Wohnkomfort.
3. WWS-Optimierung:
   • Wir berechneten die Auswirkungen der Energieeffizienzklasse A (bis zu +43 WWS-Punkte bei den schlechten Klassen) und empfahlen qualitative Verbesserungen wie Luxusküchen (Arbeitsfläche ≥2 m, +14 Punkte) und Badezimmer-Upgrades (Thermostatarmaturen, Stauraum, +2 Punkte), um die Liberalisierungsgrenze zu überschreiten.
   • Wir lieferten genaue WWS-Punktzahlen, um Mietpreise oberhalb der Grenze für den freien Sektor zu rechtfertigen.
4. Subventionsverwaltung:
   • Wir haben zu den Förderprogrammen „Investeringssubsidie Duurzame Energie” (ISDE) und „Subsidie Verduurzaming Huurwoningen” (SVOH) beraten, wodurch die Investitionskosten um etwa 25 % gesenkt werden konnten.
   • Jeder Bericht enthielt eine Kosten-Nutzen-Analyse mit ROI, Wertsteigerung und CO2-Reduzierung.
5. Implementierungsunterstützung:
   • Wir koordinieren eventuelle Ausfuhren und sorgen für minimale Unannehmlichkeiten für die Mieter.
   • Wir haben Nachweise (Fotos, Angebote, Rechnungen) für die Registrierung des Energieausweises ohne zusätzliche Inspektionen gemäß den Richtlinien der niederländischen Regierung gesammelt.

Unsere Berichte waren strategisch, praxisorientiert und auf das Ziel von MVGM abgestimmt, Wohnungen im freien Sektor mit einem hochwertigen Erscheinungsbild und Nachhaltigkeit zu schaffen.

Ergebnisse: Freie Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A

Die Zusammenarbeit mit MVGM führte zu beeindruckenden Ergebnissen für die 40 Wohnungen:

• Energieeffizienzklasse A: Alle Wohnungen erreichen die Energieeffizienzklasse A, mit einer durchschnittlichen Senkung des Primärenergieverbrauchs von 160 kWh/m²/Jahr auf etwa 80 kWh/m²/Jahr.
• Freier Wohnungsmarktstatus: Die Wohnungen erzielten WWS-Werte über der Liberalisierungsgrenze von 187 Punkten, mit einem Durchschnitt von 190 Punkten, wodurch sie als Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet werden konnten.
• Zukunftssicherheit: Die Wohnungen entsprechen dem Gesetz über bezahlbare Mieten und zukünftige Energiestandards sowie den WWS-Vorschriften, wodurch rechtliche Risiken vermieden wurden.
• Nachhaltigkeit: Durch die Maßnahmen konnten die CO2-Emissionen um ca. 3.500 kg pro Wohnung und Jahr reduziert werden, was einer Gesamtreduktion von 140.000 kg für den gesamten Bestand entspricht.

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