Verduurzaming & Financieringsstructuur Investeringsportefeuille
Deze case study focust specifiek op de technische opwaardering van energielabels en de bijbehorende bancaire financieringsstrategie voor een commerciële vastgoedportefeuille.
Deel 1: Strategische Energielabel-transformatie
Bij de start van het project was de portefeuille technisch verouderd. De focus lag op het minimaliseren van het 'stranded asset' risico door middel van de NTA 8800 methodiek.
Van Nulmeting naar Label A
- Gedetailleerde EPA-U Opname: Elk gebouw is onderzocht op de thermische schil (isolatiewaarden), installatietechniek (COP-waardes van warmtepompen) en verlichting (W/m²).
- Maatwerkadvies (Scenario-modellering): Voor elk object met een label D t/m G is een specifiek verduurzamingspad opgesteld. Hierbij is berekend welke technische aanpassingen (bijv. hybride warmtepomp vs. volledig elektrisch) nodig zijn om de grens van de Energielabel A-score te passeren.
- Monitoring & Certificering: Na uitvoering van de werkzaamheden zijn de gebouwen herkeurd. Door de inzet van gebouwbeheersystemen (GBS) wordt de theoretische labelwaarde nu onderbouwd met werkelijke verbruiksdata.
Deel 2: Bancaire Financiering & Groen-leningen
De financiering van de verduurzamingsoperatie is gestructureerd om de cashflow van de portefeuille te optimaliseren en de Loan-to-Value (LTV) ratio te verbeteren.
Financieringsstructuur
- Green Loan Faciliteit: Door de harde garantie op Energielabel A-certificering kon er een 'Green Loan' worden afgesloten bij een grootbank. Dit resulteerde in een rentekorting (spread-reductie) van 20 tot 40 basispunten ten opzichte van reguliere commerciële financieringen.
- Verhoging van de Marktwaarde (LTV): De bank erkent de verduurzaming als waarde-optimalisatie. Door de stijging in de getaxeerde marktwaarde na labelverbetering, verbeterde de LTV-ratio, wat extra ruimte gaf voor herfinanciering van andere projecten.
- CAPEX vs. OPEX: De investering (CAPEX) is deels gedekt door de besparing op de energiekosten (OPEX). In de huurovereenkomsten is een 'Green Lease' bepaling opgenomen, waardoor een deel van de financieringslasten via de servicekosten of een duurzaamheidsfee kan worden verrekend met de huurders, die op hun beurt profiteren van een lagere energierekening.
