Nachhaltigkeit & Finanzierungsstruktur Investitionsportfolio
Diese Fallstudie konzentriert sich speziell auf die technische Aufwertung von Energieeffizienzklassen und die damit verbundene Bankfinanzierungsstrategie für ein gewerbliches Immobilienportfolio.
Teil 1: Strategische Transformation des Energieeffizienzlabels
Zu Beginn des Projekts war das Portfolio technisch veraltet. Der Schwerpunkt lag auf der Minimierung des Risikos von „stranded assets“ mithilfe der NTA 8800-Methode.
Von der Nullmessung zum Label A
- Detaillierte EPA-U-Aufnahme: Jedes Gebäude wurde hinsichtlich seiner thermischen Hülle (Isolationswerte), Installationstechnik (COP-Werte von Wärmepumpen) und Beleuchtung (W/m²) untersucht.
- Maßgeschneiderte Beratung (Szenario-Modellierung): Für jedes Objekt mit einem Label von D bis G wurde ein spezifischer Nachhaltigkeitspfad erstellt. Dabei wurde berechnet, welche technischen Anpassungen (z. B. Hybrid-Wärmepumpe vs. vollelektrisch) erforderlich sind, um die Grenze des Energie-Labels A zu überschreiten.
- Überwachung und Zertifizierung: Nach Abschluss der Arbeiten wurden die Gebäude erneut geprüft. Durch den Einsatz von Gebäudemanagementsystemen (GBS) wird der theoretische Labelwert nun durch tatsächliche Verbrauchsdaten untermauert.
Teil 2: Bankfinanzierung & Grüne Kredite
Die Finanzierung der Nachhaltigkeitsmaßnahmen ist so strukturiert, dass der Cashflow des Portfolios optimiert und die Loan-to-Value-Ratio (LTV) verbessert wird.
Finanzierungsstruktur
- Green Loan Facility: Durch die feste Garantie für die Energieeffizienzklasse A konnte ein „Green Loan” bei einer Großbank abgeschlossen werden. Dies führte zu einem Zinsnachlass (Spread-Reduzierung) von 20 bis 40 Basispunkten gegenüber regulären kommerziellen Finanzierungen.
- Erhöhung des Marktwerts (LTV): Die Bank erkennt die Nachhaltigkeitsmaßnahmen als Wertoptimierung an. Durch den Anstieg des geschätzten Marktwerts nach der Verbesserung des Labels verbesserte sich die LTV-Quote, was zusätzlichen Spielraum für die Refinanzierung anderer Projekte schuf.
- CAPEX vs. OPEX: Die Investition (CAPEX) wird teilweise durch die Einsparungen bei den Energiekosten (OPEX) gedeckt. Die Mietverträge enthalten eine „Green Lease”-Klausel, wonach ein Teil der Finanzierungskosten über die Nebenkosten oder eine Nachhaltigkeitsgebühr mit den Mietern verrechnet werden kann, die ihrerseits von niedrigeren Energiekosten profitieren.
