可持续性与融资结构投资组合

本案例研究专门关注商业房地产投资组合的能源标签技术升级及相应的银行融资策略。

第一部分：战略性能源标签转型

在项目启动时，该投资组合在技术上已过时。重点在于通过NTA 8800方法来最大限度地降低"搁浅资产"风险。

从基准测量到A级认证

1. 详细的EPA-U记录：每栋建筑都对其热外壳（隔热值）、安装技术（热泵的COP值）和照明（W/m²）进行了检测。
2. 定制建议（情景建模）：针对每个标有D至G标签的建筑物，均制定了具体的可持续改造方案。方案中计算了需要进行哪些技术改造（例如混合动力热泵与全电动系统），才能达到能源标签A级标准。
3. 监测与认证：工程完成后，建筑物进行了重新评估。通过采用楼宇管理系统（GBS），理论标签值现已通过实际能耗数据得到验证。

第二部分：银行融资与绿色贷款

可持续性改造项目的融资结构旨在优化投资组合的现金流，并改善贷款价值比（LTV）。

融资结构

• 绿色贷款机制：凭借对能源标签A级认证的坚实担保，成功从大型银行获得了"绿色贷款"。这使得贷款利率较常规商业融资降低了20至40个基点（利差缩减）。
• 市场价值提升（LTV）：银行将可持续性改造视为价值优化。标签升级后评估市场价值上升，LTV比率随之改善，为其他项目的再融资创造了额外空间。
• 资本支出与运营支出：投资（资本支出）部分由能源成本（运营支出）的节省所抵消。租赁协议中包含一项“绿色租赁”条款，允许通过服务费或可持续发展费将部分融资成本转嫁给租户，而租户则可享受更低的能源账单。